第五十二章 IPO上市

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    盡管天京已經(jīng)試行過土地拍賣會，但推出的數(shù)量不多，之前占據(jù)95%份額主流的依舊是協(xié)議出讓模式。江南地產(chǎn)從拍賣會中拿到了幾塊地，但天京本地房企對此興致不高，沒有入場搏殺。外地有實力的其他開發(fā)商也無暇北上，忙著在當?shù)財U張消化。當時的土地拍賣，并未引起太多的注意力，便宜了江南地產(chǎn)低價拿地。近兩年，隨著和天京市政府關(guān)系的加固，江南地產(chǎn)反而通過協(xié)議出讓拿下了不少地塊，在天京囤積的住宅用地儲備量已經(jīng)超過150萬平方米。

    從某個角度出發(fā)，江南地產(chǎn)也算是舊體制一定程度的獲益者，但為了未來更大的發(fā)展前景，秦然支持打破這個舊牢籠換回一方新天地。

    這一切都隨著“101大限”到來，發(fā)生了翻天覆地的變化，全國統(tǒng)一建立了剛性土地出讓市場，所有經(jīng)營性土地都將實行招拍掛模式。

    中國政治看天京，經(jīng)濟看滬東，土地招拍掛制度作為新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是試金石。

    在這樣背景下，首都天京市2003年首次大宗國有土地使用權(quán)拍賣會，被媒體冠以了“世紀第一拍”的名號。

    2003年1月20日上午9：30，位于天京國際飯店二層的拍賣廳早人滿為患，國內(nèi)外將近200名記者已占據(jù)了最有利的地形位置，以國土資源部部長、天京市市長為代表土地主管官員近20人坐在一旁觀戰(zhàn)，包括了江南地產(chǎn)、萬建地產(chǎn)、寶利地產(chǎn)在內(nèi)的大大小小18家開發(fā)商繳納了2000萬保證金參與競拍。當初前來參加土地出讓答疑會的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目超過50家，最終還是有18家企業(yè)落實意愿繳納保證金參會。

    此次拍賣會只有一塊土地出讓，位于天京市郊大興衛(wèi)星城的土地項目，在老天京人心中是位于郊區(qū)的郊區(qū)地塊，已經(jīng)遠在五環(huán)之外。該地塊占地56.63萬平方米，規(guī)劃建筑面積是58.32萬平方米，周圍房價均價在4000元左右。

    2000年底江南地產(chǎn)剛進入天京時五環(huán)內(nèi)一手房市場均價約在3600元，現(xiàn)在2003年1月份已經(jīng)漲到了4900元左右。

    天京市拿這塊位于偏遠市郊的土地出來，一是目標不顯眼，位于五環(huán)之外。二是體量大小均衡，均價不高，拿來試水市場比較合適。

    “以前主要是天京的開發(fā)商開發(fā)天京的地，我們外地的開發(fā)商想進來，往往好幾個月都找不到可以拍板的人，無形中仿佛有一道門檻橫亙在眼前，看得到就是進不去?，F(xiàn)在通過拍賣這種方式，給我們這些外地開發(fā)商有了進入天京市場的機會，也有了公平的平臺來和同行們一較高下?！?

    一位參與競拍的外地開發(fā)商代表在接受記者采訪時說出了上述話語，這代表了所有在場的外地開發(fā)商心聲。

    9：48，拍賣師打開密封袋，獲知了這次拍賣政府定下的底價5.36億，并宣布此次拍賣為增量式競拍，每次加碼至少100萬元。

    一聲錘響，拍賣正式開始，來自天京本地的弘天地產(chǎn)首先舉牌，隨后各家競拍商輪流舉牌，金額以幾百萬的級別一路上升，尤其寶利地產(chǎn)最為活躍。

    江南地產(chǎn)出席的代表是李德盛，他正悠閑地看著同行們在舉手報價，現(xiàn)在只是開胃菜時間，真正的大鱷都懶得出手。

    10：03，萬建集團報了8.6億的高價，拍賣現(xiàn)場頓時安靜了許多。

    “現(xiàn)在樓面地價來到了1475元，加上1800元的建安成本，就是3275元。如果一平方賣4000塊錢，那么開發(fā)商將會有20%的利潤?！?

    看到現(xiàn)場情況冷卻，拍賣師把目前的競價數(shù)額做了預(yù)測說明。

    8.7億。

    寶利地產(chǎn)開始繼續(xù)參戰(zhàn)，此外還有地頭蛇弘天地產(chǎn)也加入戰(zhàn)團。

    在他們3家的激烈爭奪中，幾千萬的加碼一路飆升，競拍價很快突破了11億元大關(guān)。

    此時樓板價已經(jīng)來到3686元，以目前4000元售價看，開發(fā)商利潤空間僅有8%不到，已經(jīng)處于微利姿態(tài)。

    這時，大家加碼幅度也從千萬級降到百萬級，以200萬為單位喊價。

    12億的時候，萬建地產(chǎn)選擇了退出，這已經(jīng)是他們能承受的最大值?，F(xiàn)場只剩下寶利地產(chǎn)和弘天地產(chǎn)兩家在爭奪，現(xiàn)場的記者也都跑到他們桌前，閃光燈一刻都沒有停息。

    12.8億！

    時間來到10：18，樓板價終于達到了目前4000元的售價，寶利地產(chǎn)這一次出價終于震懾住對手，弘天地產(chǎn)看樣子放棄了繼續(xù)跟進。

    “12.8億第一次，12.8億第二次……”

    拍賣師已經(jīng)在倒數(shù)，這時現(xiàn)場的記者們都以為寶利地產(chǎn)笑到了最后。

    12.88億！

    李德盛代表江南地產(chǎn)開始喊價，這頭一直在旁邊沉睡的猛虎露出了兇猛的尖牙。

    “哇——”

    半路殺出來的程咬金讓在場的記者猶如捕抓到新獵物般再次興奮起來，他們紛紛把鏡頭對準了李德盛一頓狂閃。

    從去年第四季度開始，江南集團就沉默了許多，鮮有動靜，大家以為它旗下的江南地產(chǎn)此次受邀而來說不定是天京市政府故意叫來撐場面，沒想到居然加入了最后的爭奪戰(zhàn)。

    12.89億。

    寶利地產(chǎn)代表在咬牙堅持，他們已經(jīng)用最小的單位在加碼了。

    13億。

    李德盛繼續(xù)加碼報價。

    又是江南地產(chǎn)，寶利地產(chǎn)已經(jīng)覺得對方是舊仇未清又添新恨，他們最終沒有再舉牌，眼睜睜看著倒數(shù)結(jié)束落錘聲響起，一大群記者圍住了李德盛要求采訪。

    “我們公司一向主張用發(fā)展的眼光看問題，天京市是我們的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，所以加大在天京的土地儲備，對我們來說有著非常重要的意義?！?

    拿出預(yù)先準備好的說辭，李德盛應(yīng)付記者們的提問。

    “對于萬建來說，我們準備了100多天時間，把產(chǎn)品進行多種性定位，進行了精細的成本核算，12億是我們承受的極限，這個金額稍微不慎就是賠錢的結(jié)果。所以，對13億的結(jié)果，我們只能說祝他們好運?！?

    萬建地產(chǎn)的代表在接受記者采訪時，有些無奈地說出了這番話，他們真的無法明白為何江南地產(chǎn)能以如此高價拿下地塊。

    “12億是業(yè)內(nèi)人士認為的合理區(qū)間最高價，有人說江南地產(chǎn)虧了1個億，而我卻不這樣認為。我覺得我們是掙了2個億，因為原本我們?yōu)檫@塊地準備的金額是15億元?！?

    真真假假，李德盛在最后甩開記者前，回答了最為關(guān)注的提問。

    此次拍賣，天京市的政府官員最高興，原本定5.36億的底價，預(yù)計最高拍到11億，沒想到卻達到了13億。這些錢，將來可是全部進入市政府財政的口袋運作。

    為何定下了收縮戰(zhàn)略，又參加這一次“世紀第一拍”呢？

    秦然的理由主要是為了配合3月份即將開啟的江南地產(chǎn)IPO，在“世紀第一拍”中拔得頭籌，無形中將會為江南地產(chǎn)做足了廣告宣傳。雖然處于上市前的緘默期，但還是可以打下擦邊球提高江南地產(chǎn)的關(guān)注度，讓那些記者幫忙宣傳IPO的消息，提高公眾認籌額度。

    此外，13億的費用天京市政府承諾會以基礎(chǔ)建設(shè)名義返還1個億給江南地產(chǎn)，剩余12億的金額將在3年內(nèi)分期繳納，對公司的資金壓力不大。其次，雖然地處天京五環(huán)外，但占地56.63萬平方米將會使江南地產(chǎn)在天京的土地儲備量超過200萬平方米，這對招股說明書很有幫助。土地招拍掛后，天京房價肯定將迎來新一波漲潮，現(xiàn)在算下來4030元的樓板價成本，將來必定會掙錢。

    2003年2月18日，剛過農(nóng)歷元宵節(jié)兩天時間，香港證卷交易所批準了江南地產(chǎn)的IPO申請，預(yù)計融資金額在90—120億之間，是近兩年來港交所最大的IPO項目。

    原本秦然打算拿出40%的股份來融資180億左右資金，但經(jīng)過孫金貴勸說公司有很大的發(fā)展空間，建議他把發(fā)行股份縮減，盡量多自持股份。于是此次IPO新增股份僅占總股份的25%，融資金額也下降到110億左右。

    2月27日開始，江南地產(chǎn)開啟IPO的步伐，開始了全球路演，針對機構(gòu)投資者進行國際配售。

    江南地產(chǎn)招股文件顯示，公司擬發(fā)行5億股新股，每股招股價介乎18.8元至24.5元，集資額為94億元至122.5億元。若行使15%超額配股權(quán)，集資額將增至最高140.8億元。約60%的所得款項凈額將用于為在內(nèi)地14個城市21個項目作融資；約30%的所得款項凈額將用作內(nèi)地購買土地，約10%的所得款項凈額將用作營運資金及其他一般企業(yè)用途。

    據(jù)此估算，江南地產(chǎn)上市后市值將介乎376億至490億元港幣（未計超額配股）。

    以華人首富李家為首的香港三大地產(chǎn)巨頭、中國銀行、美國黑石基金、JP摩根基金、新加坡政府投資基金、阿聯(lián)酋阿布扎比投資局、挪威國家養(yǎng)家基金、加拿大退休教師基金等機構(gòu)投資者對江南地產(chǎn)進行了積極認購，他們承諾認購的金額大大超過預(yù)配額3.5億股的8倍之多。

    為期5天接受機構(gòu)投資者認購結(jié)束，3月4日正式確定IPO上市股價定價為22.6元，開始對普通公眾開放剩余1.5億股的認購。香港市民對地產(chǎn)公司有著高估值的認識，華人首富就是以地產(chǎn)發(fā)家，依照招股說明書江南地產(chǎn)已經(jīng)是內(nèi)地最大的住宅開發(fā)商。

    2002年江南地產(chǎn)公司的營業(yè)額為82.5億元，純利19.6億，分別增長了24.5%和32.2%?，F(xiàn)有土地儲備面積超過1200萬平方米，其中天京市達到210萬平方米，滬東市也擁有了186萬平方米，足夠公司未來5年時間的開發(fā)量。江南地產(chǎn)至今為止共計進入內(nèi)地一二線大中城市14個，擁有在建項目29個，動工的建筑面積達到287萬平方米。

    1.5億股的公眾股票，吸引了香港36.2萬人的認購，凍結(jié)金額高達1613億元，超過47倍的認購額。

    2003年3月10日，伴隨秦然手中的開市鑼響徹港交所，江南地產(chǎn)正式在H股掛牌交易，股票代碼為03310，標志著江南地產(chǎn)IPO成功收官。江南地產(chǎn)行使了超額配股權(quán)，總計出讓了28.75%的股權(quán)，募集資金高達140.8億港元。

    此番上市，江南地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)進一步披露在公眾面前。

    江南地產(chǎn)的大股東是江南投資有限公司，占有51.67%的股份，而江南投資有限公司又被位于開曼群島的離岸公司秦氏置地有限公司100%控制。秦氏置地有限公司是屬于自然人秦復(fù)生的100%控股公司。

    秦復(fù)生個人持股7.93%，是最大的個人股東。公司的管理層和員工持股委員會占股比5%，有資格占據(jù)董事會的職位。

    剩余的35.4%是其他股東，包括了之前進來以軟銀集團為代表的戰(zhàn)略投資者和IPO招股的機構(gòu)和公眾投資者。

    以發(fā)行價計算，秦然的個人身家達到了291.88億港幣，真正成為了名副其實的億萬富翁。

    包括周志東、郭會明、陳浩、李德盛等在內(nèi)的一眾高管笑得嘴巴都合不攏，他們當初入股的股份轉(zhuǎn)眼間翻了3倍多，簡直是賺翻了。

    王雅萱應(yīng)邀到港交所參加敲鑼儀式，只不過她是以觀眾的身份，并未站到秦然的身邊。王家作為戰(zhàn)略投資者，在江南地產(chǎn)中占據(jù)了0.85%的上市股份，她是以股東代表的身份出席?？吹角厝恢更c江山般敲下鑼鼓，王雅萱心滿意足地站在一邊默默為他加油，也為自己當初慧眼識人而驕傲。誰能想到當初那個硬是憑借霸王面試機會闖進江州一中的男生，竟然在暗中翻云覆雨弄出如此龐大的地產(chǎn)公司，以21歲的年級就成為了華人圈內(nèi)的億萬富翁。

    當然，此時秦復(fù)生的對外年紀已經(jīng)是33歲的鉆石王老五，招股書必須披露大股東的婚姻狀況，顯示的赫然是未婚。

    為配合上市IPO的亮相，秦然特意留起了胡子，同時繼續(xù)戴上黑框眼鏡，顯示出和他33歲年級相配的外貌。

    在敲鑼結(jié)束后，秦然很快在底下人群中找到了王雅萱的位置，悄悄地朝她揮了揮手，示意看到她了，同時暗示待會有空便會去陪她。

    可惜他的愿望只是一廂情愿，很快大批記者包圍上來，團團圍住他要求采訪。

    一開盤，江南地產(chǎn)股價開始穩(wěn)步上揚，到收盤時已經(jīng)上漲了8.4%，顯示公眾和機構(gòu)投資者對江南地產(chǎn)未來明顯看好。(未完待續(xù)。)