第五百一十六章 第一次地產(chǎn)危機(jī)

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    在全國都陷入到海南的地產(chǎn)熱潮之際，沒有過房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的國人并不明白，這種炒作地皮的生意，在國外已經(jīng)不知被玩了多少次了，次次都以破滅告終給所在國經(jīng)濟(jì)以重創(chuàng)。最近的例子就是近鄰***，地產(chǎn)泡沫的破裂導(dǎo)致***經(jīng)濟(jì)停滯了十年。但人性的貪婪和狂妄讓許多人仍舊認(rèn)為自己不會(huì)是那個(gè)最后的倒霉蛋，結(jié)果中國第一次房地產(chǎn)泡沫危機(jī)就在大家一片熱情的追捧中悄然而至。

    海南地產(chǎn)泡沫是場悲劇，不過至少有一點(diǎn)好處，據(jù)說日后名列國內(nèi)房地產(chǎn)前十強(qiáng)的大開發(fā)商中有一半都是靠92年海南地產(chǎn)嶄露頭角的，畢竟能劫后余生的都有些本事。其中一位經(jīng)常語出驚人的大地產(chǎn)商就曾心有余悸的回憶：“當(dāng)時(shí)我已賺了100萬，但在核實(shí)一個(gè)新項(xiàng)目審批情況時(shí)偶然查閱內(nèi)部資料得知，海口市在建人均住房面積已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑直覺，我意識到房地產(chǎn)這塊要出事，于是和幾個(gè)合伙人討論后分家回了北京?！?

    但像他們這樣的醒悟早的幸運(yùn)兒畢竟只是少數(shù)，泡沫生成期間，以國內(nèi)四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億元，一時(shí)之間在海南的幾乎所有開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進(jìn)自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給的風(fēng)險(xiǎn)銀行。

    那位大地產(chǎn)商就透露他和幾位合伙人在海南炒房的第一筆資金，500萬元就是通過一個(gè)北京朋友從銀行弄來的貸款。由于投機(jī)性需求占到了房市的70％以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾道手，整個(gè)房市已經(jīng)沒人想著靠蓋房子賺錢，都把這里當(dāng)成了大賭場，指望著玩擊鼓傳花的游戲，迅速把手中的花傳給下家。

    當(dāng)每個(gè)玩家都想在游戲結(jié)束前趕快把手中 “花”傳給下一人時(shí)，都指望自己不是最后一個(gè)。但不是每個(gè)人都有好運(yùn)氣的，1993年6月23日，當(dāng)最后一群接到“花”的玩家還在緊張尋找下家時(shí)，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當(dāng)天，時(shí)任國務(wù)院副總理的程滄海發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè).

    次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，其中提出16條強(qiáng)力調(diào)控措施，包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸款利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等，全面緊縮銀根。當(dāng)海南地產(chǎn)的最大資金來源被這16條針對性極強(qiáng)的意見給釜底抽薪后，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)泡沫熱頓時(shí)被引爆了。

    一時(shí)之間開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，，留下了一個(gè)巨大的地產(chǎn)黑洞。結(jié)果給占全國0.6％總?cè)丝诘暮Ｄ狭粝铝苏既珖?0％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。并且連帶著隔海相望的廣西北海市也被拉進(jìn)了這場地產(chǎn)狂潮，十萬人的小城，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被后人形容為中國的“泡沫經(jīng)濟(jì)的博物館”。

    開發(fā)商完蛋了，銀行突然發(fā)現(xiàn)一夜之間自己成了最大的地產(chǎn)商，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，不少銀行的不良貸款利率一度高達(dá)60％以上。造成的影響甚至波及到多年后的入世談判，當(dāng)時(shí)國內(nèi)對于銀行的不良貸款率憂心不已，生怕入世后被外資銀行打得落花流水，不得不成立四大資產(chǎn)管理公司來剝離不良資產(chǎn)。

    銀行事后一清點(diǎn)，才發(fā)現(xiàn)手里作為抵押物的地產(chǎn)處處都是破綻，很多抵押項(xiàng)目其實(shí)才挖了一個(gè)大坑，以天價(jià)抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

    即使是已經(jīng)建成的抵押項(xiàng)目，由于泡沫破裂后，項(xiàng)目大幅貶值，其處置難度也超過想象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)267個(gè)，報(bào)建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20％，現(xiàn)金回收比例不足20％。

    在海南地產(chǎn)盛宴的高峰，被拉下水的金融機(jī)構(gòu)不光是銀行一家，許多證券和國投公司也被海南地產(chǎn)的熱潮給熏昏了頭腦，比如老牌證券商華夏證券、南方證券等禁不住誘惑也在海南進(jìn)行了大量房地產(chǎn)直接投資，事后同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會(huì)不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資地產(chǎn)。

    財(cái)富的狂歡盛宴結(jié)束的如此之快，作為鐵三角之一的政府當(dāng)然不可能獨(dú)善其身，畢竟這些地皮都是海南省批出去的，最大的苦果只能由海南承擔(dān)。1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)公司而出現(xiàn)的資金困難問題。但是這個(gè)黑洞實(shí)在超出了海南一省的能力，這個(gè)亡羊補(bǔ)牢的舉動(dòng)并未奏效。僅僅過了兩年零10個(gè)月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)擠兌風(fēng)波。1998年6月21日，央行不得不宣布關(guān)閉海發(fā)行，這也是新中國首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

    地產(chǎn)泡沫演變成了金融危機(jī)，海南只用了六年的時(shí)間就完整上演了國外近百年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的全景大戲，只是這場演出的代價(jià)實(shí)在太高昂。楊星記憶里，前世海南從99年起開始，用了整整七年的時(shí)間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。2006年下半年開始，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)才開始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長。當(dāng)初楊星涉足九都地產(chǎn)時(shí)，闞東田并不看好他，就是因?yàn)椴沤Y(jié)束的海南地產(chǎn)風(fēng)波前車之鑒，各地政府一談起地產(chǎn)都心有余悸?。?

    講述完海南這些年在改革路上摸索造成的幾次重大教訓(xùn)和引起的全國性的大討論，楊星的烏蘭其都是心有戚戚焉啊，要說海南政府的改革決心不可謂不大，改革措施不是沒有不到位，但就是好心結(jié)惡果，急躁貪快想一夜超英趕美，結(jié)果卻是辛辛苦苦好多年，一夜回到解放前，海南就在這幾次大折騰中連國內(nèi)平均發(fā)展水平都沒達(dá)到，只能讓人長嘆時(shí)不與我謀?。?

    楊星的秘書們也是第一次見識老板和一省大佬暢談國事，看他們平起平坐，既切身感受到老板的雄厚政治背景，也了解到不少改革秘辛，對改革的風(fēng)險(xiǎn)有了形象的認(rèn)識。她們畢竟大部分還年輕，以前從側(cè)面了解到的多數(shù)是贊揚(yáng)改革成績的官樣文章。多數(shù)以為中央只要隨手在某地畫個(gè)圈圈，指定為改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，該地經(jīng)濟(jì)就會(huì)一飛中天，唱起春天的故事。

    但是楊星和烏蘭其的交談打破了她們的浪漫想法，她們以前只見過改革成功的例子，但很少想過還有更多的改革先驅(qū)者倒在了前行的荊棘路上。有人形容中國改革是摸著石頭過河，潛臺詞其實(shí)是指這是一件極度危險(xiǎn)的事。一但站在河中央腳下一滑，就會(huì)立即被激流沖走。何況摸著的石頭并不一定指的就是正確路線，也許終點(diǎn)是一條根本無法翻越的天塹，甚至是埋伏著鱷魚的死地！

    聽完他們的話，她們再來分析她們描繪的《國際旅游島》的遠(yuǎn)景規(guī)劃時(shí)，就感覺非常擔(dān)心，畢竟她們閉門造車，光想著美麗的目標(biāo)，而沒考慮在現(xiàn)實(shí)層面如何操作的問題。如果和中央的政策和精神不一致，那就成了好心辦壞事。楊星不忍看溫恬、俞歌她們憂心忡忡擔(dān)心《國際旅游島》計(jì)劃，對烏蘭其說開誠布公道：“既然大家同坐一條船，我愿意盡最大努力幫助省里實(shí)現(xiàn)這個(gè)計(jì)劃，就看省里的決心和考慮了，我會(huì)在北京多呆幾天，等你們的消息！”

    烏蘭其聽了心中一動(dòng)，他之前并從沒見過楊星，對他的傳聞多少有霧里看花的感覺。，什么不到二十歲就是億萬富翁，大學(xué)沒畢業(yè)就當(dāng)上總理智囊，海外大戰(zhàn)日韓財(cái)團(tuán)，為爭風(fēng)吃醋把國內(nèi)一圈子公子小姐都下了班房等等，都好像不是一個(gè)人能做到，但卻真真的集中在一人身上。當(dāng)初中星國際初和省政府最先接觸想投資興建博鰲時(shí)，他也只是把楊星當(dāng)做是一名有眼光的地產(chǎn)商，能從亞洲經(jīng)濟(jì)論壇中占得先機(jī)。

    他沒想到楊星的胃口比他想的還要大，他敢把當(dāng)初引發(fā)全國爭議的洋浦港全盤接了下來，還加上了在港區(qū)籌建國家戰(zhàn)略石油儲備庫的計(jì)劃，這都是大手筆，他竟是要在海南大展拳腳。尤其是他送上的這篇關(guān)于《國際旅游島》的規(guī)劃，高屋建瓴，一語中的指出了海南經(jīng)濟(jì)的核心問題，實(shí)在是篇難得的治國方略。他這次親自登門拜訪，就是想看看這位商業(yè)神童的本事，他們能否合作再給海南一次騰飛的機(jī)會(huì)。